Actualités copropriété

Les clauses d'un acte de vente prévoyant la répartition de la charge de travaux décidés par le syndicat entre le vendeur et l'acquéreur sont inopposables au syndicat, non partie à l'acte. A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, l'article 6-2 du décret dispose que…

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, ..., incombe au vendeur .

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité.

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes ». Ainsi le principe légal conduit à rembourser le trop-perçu ou réclamer le moins perçu révélé par l'approbation des comptes postérieure à la signature de l'acte de vente, à l'acquéreur.

Par ailleurs, l'article 6-3 précise que toute convention contraire aux dispositions de l'article précité n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux.

Rappelons également que la qualité de copropriétaire ne s'acquiert vis-à-vis du syndicat qu'à partir du moment où le transfert de propriété a été notifié au syndic en application de l'article 6 du décret.

La notification doit être faite en principe par lettre recommandée avec accusé de réception. Une fois la notification faite, la mutation est alors opposable au syndicat des copropriétaires ce qui confère à l'acquéreur la qualité de copropriétaire à l'égard tant du syndicat que des autres copropriétaires.

Par conséquent, les règles visées par l'article 6-2 précité sont celles que le syndic doit appliquer.

Mais, l'acte de vente peut cependant comporter une répartition des charges différente (notamment de celle fixée par l'article 6-2 du décret de 1967) qui, si elle n'est pas opposable au syndicat (et par voie de conséquence au syndic) en vertu de l'article 6-3 précité, devra en revanche être respectée par les parties à ce contrat c'est-à-dire par le vendeur et acquéreur.

Article 14-1 (exigibilité charges courantes)
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, le budget prévisionnel.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Article 14-2 (exigibilité charges exceptionnelles)
Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée Générale.

RAPPEL :
Pour tous travaux votés en assemblée générale, il est définit une date d'exigibilité et de financement, ces dates sont inscrites dans le procès-verbal et font foi pour les comptes et les mutations (entre acquéreurs et vendeur).

Art 10 (paiement des charges)
Un copropriétaire ne pourrait s'affranchir de participer au paiement des charges au prétexte que ce dernier est vacant et/ou non utilisé. Cela serait d'ailleurs contraire au caractère contractuel du règlement de copropriété.

Il est par ailleurs jugé que le règlement des charges est dû indépendamment de la (ou non) réalisation, des travaux votés, ce qui découle, directement du caractère d'ordre public de l'article 10 de la loi.

RAPPEL :
En attendant la validation des travaux, les fonds sont encaissés sur le compte bancaire de la copropriété et sont versés au fournisseur qu'après validation des travaux avec le conseil syndical en réception de travaux. Il est également à rappeler que la responsabilité du syndic peut être engagée s'il a passé commande de travaux auprès du fournisseur, sans en détenir l'ensemble des fonds.

Art 20 (régularisation en cas de vente)
Les clauses d'un acte de vente prévoyant la répartition de la charge de travaux décidés par le syndicat entre le vendeur et l'acquéreur sont inopposables au syndicat, non partie à l'acte.
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, l'article 6-2 du décret dispose que :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, ..., incombe au vendeur.
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité.
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Ainsi le principe légal conduit à rembourser le trop perçu ou réclamer le moins perçu révélé par l'approbation des comptes postérieure à la signature de l'acte de vente, à l'acquéreur.

Par ailleurs, l'article 6-3 précise que toute convention contraire aux dispositions de l'article précité n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux.

Rappelons également que la qualité de copropriétaire ne s'acquiert visà-vis du syndicat qu'à partir du moment où le transfert de propriété a été notifié au syndic en application de l'article 6 du décret. La notification doit être faite en principe par lettre recommandée avec accusé de
réception. Une fois la notification faite, la mutation est alors opposable au syndicat des copropriétaires ce qui confère à l'acquéreur la qualité de copropriétaire à l'égard tant du syndicat que des autres copropriétaires. Par conséquent, les règles visées par l'article 6-2 précité sont celles que le syndic doit appliquer.

Mais, l'acte de vente peut cependant comporter une répartition des charges différente (notamment de celle fixée par l'article 6-2 du décret de 1967) qui, si elle n'est pas opposable au syndicat (et par voie de conséquence au syndic) en vertu de l'article 6-3 précité, devra en revanche être respectée par les parties à ce contrat c'est-à-dire par le vendeur et acquéreur.

Dans ce contexte, la récente proposition du GRECCO, « Groupe de Recherche en Copropriété », de créer un Conseil d'Administration (CA) a bouleversé le paysage au point que plusieurs commentateurs ont pris l'ascenseur- émotionnel cette fois.

Chaque majorité y allant de sa réforme en ajoutant un étage supplémentaire de législation au fameux « millefeuille », les textes et les obligations qui pèsent sur les copropriétés ne cessent de s'accroître, ce qui serait à l'origine d'une augmentation de 10 % des honoraires de syndics entre 2017 et 2018, selon le courtier en syndic Synéval.

Or, les copropriétaires se désintéressent très souvent des assemblées générales, surtout dans les grandes copropriétés, au point qu'il est parfois difficile de faire voter des travaux de rénovation.

C'est ainsi que, dans le cadre de la transition énergétique le PUCA (Plan urbanisme construction architecture) a lancé en août 2016, un appel d'offres pour trouver des moyens de favoriser l'engagement des travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés. Dans ce contexte, le projet de réforme du statut de la copropriété du GRECCO, remis à la chancellerie en novembre 2017, de créer un CA, s'inscrit dans la même logique que celle de la Loi ALUR, à savoir favoriser le vote des décisions, y compris de travaux, à une majorité toujours plus faible.

Plus précisément, le projet propose notamment la mise en place d'un CA dans les copropriétés d'au moins 100 lots ou composées uniquement de commerces ou de bureaux, avec une possibilité d'extension facultative aux syndicats de cinquante à quatre-vingt-dix-neuf lots. Il s'agit donc d'un modèle adaptable.

Le CA, composé de membres élus par l'assemblée générale, aura pour mission d'adopter toutes les décisions de gestion courante (article 24 de la loi de 1965), mais également certaines questions relevant de la majorité absolue comme l'autorisation donnée au copropriétaire de modifier l'aspect extérieur de l'immeuble ou la révocation du syndic et membres du CA.

Le CA devra rendre compte de son activité lors de l'AG annuelle.

C'est cette proposition qui tantôt fait applaudir et tantôt fait hurler les professionnels de l'immobilier et les associations de copropriétaires.

Côté « applaudissements », le CA va pouvoir prendre des décisions tout au long de l'année sans avoir besoin d'attendre l'AG annuelle, ce qui devrait faciliter la gestion quotidienne, mais également l'engagement de travaux.

Cet étage intermédiaire de décision rejoint finalement la pratique car de fait, le Syndic renvoie très souvent au CS le choix de l'entreprise finale pour les travaux.

On se retrouverait alors avec trois étages décisionnels, et des allers-retours entre chaque organe, selon la période (AG annuelle), et les pouvoirs (majorités qualifiées ou non). Le syndic ne verra pas véritablement ses obligations modifiées et la présence d'un CA aux pouvoirs élargis tout au long de l'année, risque aussi de lui faciliter les choses, puisqu'il pourra, sans attendre l'AG, faire valider des décisions de gestions courantes, voire même des travaux.

Côté « hurlements », certains crient déjà au loup et arguent que le Syndic pourrait faire adopter à quelques copropriétaires des travaux importants, relevant pourtant de l'article 24 (majorité simple) alors même que lesdits travaux ne seraient pas indispensables.

Ce projet permettrait ainsi au Syndic – forcément mal intentionné- d'obtenir des honoraires supplémentaires tout en contournant l'AG. Outre le fait que l'on imagine mal quelques « individus isolés » voter pour plusieurs millions d'euros de travaux sans demander l'avis de l'AG, la critique, sur le fond, résiste mal à l'analyse.

En effet, l'AG, comme c'est le cas aujourd'hui pour le CS, pourrait limiter le montant des marchés que le CA pourra engager au nom de la copropriété sans oublier que les membres du CA sont révocables à tous moments.

Une autre critique, plus juridique celle-là consiste à rappeler que ce transfert de compétences, de l'AG vers le CA, dépossède les copropriétaires de leur droit fondamental – qui rejoindrait le droit de propriété- de décider du conjointement, du sort de l'immeuble.

Compte tenu de l'abondante législation en matière de rénovation énergétique, il est clair que le CA pourra décider de l'engagement de travaux.

S'il est encore trop tôt pour se prononcer sur son éventuelle réussite, le projet présenté par le GRECCO a néanmoins le mérite de proposer des mécanismes pour fluidifier la prise de décisions et donc la gestion.

Il faut relever que l'impact de la proposition est mineur car les copropriétés de plus de 100 lots ou composées de commerces représentent, concrètement, environ 10 % des immeubles en France.

Enfin, il regrettable que le projet ne prévoie aucune disposition pour les toutes petites copropriétés, qui sont, le plus souvent, écrasées par une gestion bien trop complexe de leur immeuble. Il resterait donc encore un étage à construire, c'est un comble.

Source : avocat-vanessa-perrot.fr