Dossiers

Pour inciter les bailleurs privés à rénover les logements, le gouvernement a étendu le dispositif de réduction d'impôts aux acquisitions de logements anciens rénovés sur le modèle PINEL.

Logements éligibles :
 - Logement acquis entre le 01/01/2019 et 31/12/2021, qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de rénovation définis par décret.
 - Local affecté à un usage autre que l'habitation, acquis entre le 01/01/2019 et 31/12/2021, qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de transformation en logement.
 - Le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération, soit 33 % du prix d'achat.
 - Le logement ou le local doit se trouver dans le centre des communes.
 - Dans une des 222 communes retenues dans le « plan action coeur de ville » (liste fixée par arrêté). Dans le périmètrede nos agences NEYRAT, seules les communes de Saône et Loire (71) suivantes sont concernées : AUTUN, CHALON SUR SAONE, LE CREUSOT, MONTCEAU LES MINES. Aucune commune de Côte d'Or (21) ne figure sur cette liste.

Avantage fiscal :
 - Obligation de louer nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant 6 ou 9 ans, prorogeable jusqu'à 12 ans
 - Respecter les plafonds de loyer et de ressources
 - Réduction d'impôts de 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans, 21% sur 12 ans

Vous louez un bien immobilier ?

Si vous dégagez un déficit foncier, sachez que celui-ci est automatiquement imputable sur vos revenus.
Plus la tranche d'imposition est élevée, plus les économies d'impôts réalisées en cas de déficit foncier sont importantes.
Définition du déficit foncier : Les charges déductibles doivent être supérieures au revenu brut foncier.
Lorsque vous louez un bien immobilier, les loyers perçus sont imposés après déduction de certaines charges.

• charges liées à l'exploitation du bien immobilier :
• frais d'agences immobilières
• primes d'assurances
• charges de copropriété
• taxe foncière
• charges liées aux intérêts d'emprunts :
• intérêts d'emprunts pour l'acquisition, la réparation ou l'amélioration du bien
• les frais associés aux intérêts
• charges liées aux travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration

Si au cours d'une année fiscale les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier, on parle alors de déficit foncier.
Selon l'article 156-I-3 du CGI, même quand un déficit a été déduit du revenu, le logement doit continuer à être mis en location pendant une durée de 3 ans.

Lorsque vous dégagez un déficit foncier, celui-ci est automatiquement déduit de vos revenus. Cependant, selon les cas, il peut être imputé sur le revenu foncier ou sur le revenu global. Sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Si le déficit dépasse la limite de 10 700 € par an, le restant s'impute sur les revenus fonciers suivants, pendant 10 ans.

1. Commencer petit :
pour se familiariser avec les différents aspects de l'investissement et limiter la prise de risque. Commencer par un petit budget (petit appartement, garage ou parking …).

2. Privilégier l'investissement local,
ou se faire aider si l'on n'est pas sur place.

3. Vérifier la demande locative :
inutile d'investir dans une résidence étudiante, s'il n'y pas d'écoles, d'université à proximité. Faire attention au choix de la ville, du quartier. A certains endroits, les locataires sont difficiles à trouver.

4. Vérifier auprès de professionnels locaux le loyer que l'on peut espérer,
inutile de faire des calculs théoriques, sans vérifier la réalité du terrain.

5. Vérifier les offres concurrentes :
quels sont les loyers proposés dans le voisinage et les prestations proposées (cuisine équipée, état général…)

6. Privilégier le recours à un emprunt, même si l'on dispose de liquidités :
les taux restent bas, les intérêts d'emprunts sont déductibles des revenus fonciers, on garde de l'argent disponible en cas de besoin, et l'on profite d'un formidable effet de levier pour se constituer plus rapidement un patrimoine.

7. Sécuriser ses loyers :
même si l'on est très rigoureux dans le choix de son locataire, nombreux sont les accidents de la vie (perte d'emploi, séparation…) qui peuvent faire que le locataire ne puisse plus régler son loyer, ou avec beaucoup de retard.

Et si l'on a un emprunt à rembourser, cela peut vite devenir difficile à assumer financièrement. Grâce à la Garantie de Loyers Impayés (GLI) on est certain d'être payé chaque mois et on a également une prise en charge des frais de procédure, et souvent une protection juridique et une garantie des dégradations immobilières.

8. Etre attentif à l'environnement immédiat de son investissement :
n'y a-t-il pas de nuisances proches qui pourraient rendre la location difficile ? Si c'est en copropriété, l'immeuble est-il bien entretenu ?

9. Proposer un logement en bon état, avec suffisamment d'équipements :
à part en région parisienne ou dans de très grandes métropoles, l'offre est bien supérieure à la demande, les locataires ont donc le choix. Ils vont privilégier un logement en bon état (sanitaires et salle d'eau modernes, cuisine équipée, couleurs sobres …)

10. Ne pas hésiter à faire appel à un professionnel local,
qui connait son marché, demander conseil avant de s'engager, le conseil reste gratuit !

Lorsque vous aurez réalisé votre premier investissement avec succès, vous verrez que vous aurez rapidement envie de recommencer et de profiter
d'autres leviers, comme le déficit foncier ou la défiscalisation, que nous aborderons dans nos prochains dossiers « spécial investisseur ».

Découvrez toutes nos offres spécifiques investissements 

Vous êtes vendeur d'un bien immobilier et souhaitez en confier la commercialisation à une agence ?

Au-delà du choix de l'enseigne, il faudra que vous choisissiez le type de mandat de vente qui vous liera à cette agence immobilière (en général un mandat simple ou un mandat exclusif de vente vous sera proposé).

Les vendeurs ont parfois l'impression de multiplier le nombre de chances de vendre, et de 'faire jouer la concurrence' favorablement à leur égard en choisissant un mandat simple et en faisant intervenir plusieurs agences simultanément.

Or, ce n'est concrètement pas le cas lorsque l'on étudie les commercialisations de ventes immobilières 'multi-agences' : les agences mandatées en exclusivité travaillent mieux et plus vite.

1) La commercialisation d'un bien immobilier dans plusieurs agences immobilières ne multiplie pas le nombre de contacts acheteurs potentiels mais répartit ces contacts sur plusieurs intermédiaires différents.

En clair, chaque agence supplémentaire n'a d'intérêt pour le vendeur que si elle apporte des sources de contacts supplémentaires. Dans la majorité des cas, son annonce est simplement ajoutée sur les mêmes sites d'annonces immobilières (par exemple SeLoger.com ou bien LeBonCoin) ...

Quel est l'intérêt pour le vendeur ? Aucun, et au contraire ! : en multipliant le nombre de publicités, les acheteurs potentiels interprètent le plus souvent des difficultés à vendre, et cela jouera (selon eux) en leur faveur pour la négociation.

2) L'exclusivité apporte d'abord un interlocuteur unique pour les deux parties de la vente : vendeurs et acheteurs, ce qui facilite le processus de vente.

D'un point de vue vendeur, son négociateur immobilier assure toutes les visites, a reçu tous les acheteurs potentiels, et peut faire une analyse globale et désintéressée de toutes les offres d'achats. Dans le cas d'une commercialisation multi-enseignes, chaque négociateur ne pourra faire de comparaison objective des conditions de financement des offres d'achat, alors que cette aide à la décision est d'une grande importance pour son client.

D'un point de vue acheteur, le processus d'achat se déroule plus sereinement. Son interlocuteur maîtrise toutes les offres d'achat, il ne peut pas être 'doubler' par un confrère qui tenterait de pousser l'offre de son client, il a une vue d'ensemble du processus de vente, et bénéficie de la totale confiance du client vendeur.

3) Le mandat exclusif permet de bénéficier de services supplémentaires de la part de l'agence.

Depuis la Loi Alur en 2014, un mandat exclusif de vente doit se concrétiser par des services additionnels intégrés (dont on ne peut bénéficier en cas de mandat simple) : par exemple une prestation supplémentaire est offerte par l'agence comme, l’affichage vitrine, la visite virtuelle, une communication plus importante comme c'est le cas pour NEYRAT immobilier avec son Pack Exclu.

Si ces services ont une réelle valeur ajoutée, ils augmenteront les demandes de visites potentielles, et seront donc de véritables accélérateurs de vente.

 4) Une annonce immobilière unique apporte de la cohérence et une meilleure maîtrise de la commercialisation, notamment par son prix unique affiché.

En multipliant le nombre d'agences intervenantes, le bien immobilier est parfois présenté à des prix différents sur les mêmes sites (du fait des honoraires d'agence différents entre les enseignes).

Conséquence possible sur le comportement des acheteurs : tenter la négociation en appelant les enseignes une et par une, et tenter de soumettre l'offre d'achat la plus basse.

5) En mandatant un négociateur immobilier en exclusivité, celui-ci bénéficie alors d'un gage moral considérable porté par la confiance qui lui est témoignée.

Conséquence : il redouble de motivation pour vendre le bien de son client et ne perd pas son énergie à observer ce que font ces confrères qui vendent le même bien. Il sait que grâce à cette exclusivité, il a 80% de chance de réaliser la vente, sa motivation pour réussir aura un impact positif sur son efficacité.