Actualités Location - Gestion

Dans le domaine de l'immobilier, la loi française vous autorise à louer tout… mais pas n'importe quoi ! Les biens locatifs à usage d'habitation doivent notamment respecter les différents critères d'un logement décent, sous peine de lourdes sanctions

La notion de « logement décent », aujourd'hui très présente dans le droit français de l'immobilier, se définit généralement en creux. Il s'agit d'un bien immobilier qui :
• ne fait pas courir un risque immédiat ou manifeste pour la sécurité physique de ses habitants
• ne présente aucun risque sanitaire majeur
• est équipé des éléments garantissant un confort minimal selon les critères de la vie moderne.

L'obligation de décence du logement s'applique en cas de location, et relève de la responsabilité exclusive du bailleur. Elle ne concerne pas les propriétaires qui occupent euxmêmes leur logement, même si ce dernier peut toujours faire l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril de la part du maire ou du préfet.

Les principaux critères de définition du logement décent sont fixés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, portant sur les caractéristiques du logement décent.
Attention : les critères du décret logement décent forment seulement un socle de base, et peuvent toujours être renforcés par le règlement sanitaire départemental. En tant que bailleur, mieux vaut en prendre connaissance.

Un locataire jugeant son logement indécent est en droit de saisir à tout moment le juge du tribunal d'instance. Si le tribunal donne raison au requérant, il pourra notamment fixer des dommages et intérêts que le bailleur devra payer au locataire, mais aussi imposer la réalisation de travaux et même fixer une réduction de loyer tant que ces travaux n'auront pas été réalisés.

La notion de logement décent évite les situations d'abus dont peuvent être victimes les locataires les plus vulnérables, qui ne doivent pas hésiter à faire valoir leurs droits lorsque leur santé ou leur sécurité sont en jeu.

La mise en place du prélèvement à la source a un impact sur les revenus fonciers.
Nous vous apportons, dans ce document, quelques explications relatives aux modifications générées par ce changement fiscal.

Les revenus fonciers 2018 doivent être déclarés normalement, sans aucun changement fiscal.
Ces revenus fonciers participent à la détermination du revenu global de 2018.
Concernant les charges, la déductibilité s'établit comme suit :
 - Les charges non pilotables (1) : déductibles à 100 %
 - Les charges pilotables (2) : déductibles à 100 % (mais effacées par le biais du CIMR)

L'imposition au titre des revenus de l'année 2018 ne sera pas supprimée mais donnera lieu à un crédit d'impôt, le CIMR (3), qui neutralisera cet impôt.
Le CIMR ne tient pas compte des revenus considérés comme exceptionnels (4). CIMR = Impôts 2018 x (Revenus courants (5) / Revenu global (6))
C'est l'administration fiscale qui viendra déduire le CIMR de vos impôts éventuels.

Les revenus fonciers 2019 devront être déclarés normalement en faisant cependant une distinction au niveau des charges.
Deux notions entrent en jeu :
 - Les charges non pilotables seront déductibles à 100 %
 - Les charges pilotables 2018 et 2019 sont déductibles à hauteur de 50 %, sauf pour les travaux pilotables dits « urgents (7) », déductibles à hauteur de 100 %

Exemple:

Travaux pilotables 2018 à hauteur de 10 000 € + travaux pilotables 2019 à hauteur de 5 000 € :
 - En 2018 : Déduction de 100 % des travaux 2018, soit 10 000 €, mais gommés par le CIMR
 - En 2019 : Déduction de 50 % des travaux 2018 + 2019, soit 15 000 € / 2, soit 7 500 € déductibles pour une dépense réelle de 15 000 €

Précisions sur le déficit fiscal
Les déficits réalisés en 2018, sur les dépenses engagées en 2018, seront imputés sur le revenu global dans la limite du plafond de 10 700 €.
Ils contribuent à réduire l'impôt global sur les revenus de 2018 et le CIMR.
Les déficits 2018 non imputés en 2018 seront imputables sur les revenus fonciers 2019 et éventuellement sur les suivants.

(1) Charges non pilotables : Il s'agit de dépenses récurrentes qui interviennent chaque année (frais de gestion, primes d'assurance, impôts, provisions pour charges de copropriété, etc...)

(2) Charges pilotables : Il s'agit de dépenses exceptionnelles dont la réalisation n'est pas prévisible (travaux de réparation, d'entretien, d'amélioration, de construction, etc…)

(3) CIMR : Crédit d'Impôt de Modernisation du Recouvrement. Il est équivalent à l'impôt dû sur les revenus courants 2018

(4) Revenus exceptionnels : Ils concernent les revenus qui ne sont pas habituellement perçus (indemnités de licenciement, les plus-values immobilières, les primes d'intéressement non épargnées, les stock option, etc.)

(5) Revenus courants : Ils concernent les revenus du travail (salaires, traitements, pensions, revenus fonciers, les Bénéfices Industriels et Commerciaux et les Bénéfices Non Commerciaux)

(6) Revenu global : Total des revenus courants et des revenus exceptionnels

(7) Travaux urgents : Il s'agit de travaux rendus nécessaires par l'effet de la force majeure, décidés d'office par le syndic de copropriété, issus d'une décision de justice ou d'un arrêté de péril, etc...

Pour plus de précisions, n'hésitez pas à vous rendre à votre centre des impôts ou sur www.impots.gouv.fr

Les dispositions en matière de gestion locative sont applicables depuis la parution du texte.

Afin de répondre au problème du logement des personnes en mobilité (mission de courte durée, en apprentissage, en stage...), le législateur permet à un propriétaire d'établir un bail d'un à dix mois dans le cadre d'une location meublée. Le loyer ne pourra pas échapper aux règles d'encadrement mais les charges pourront être forfaitaires, ce qui sera plus simple à appeler. Mais attention, aucun dépôt de garantie ne pourra être demandé.

Le dispositif devient expérimental à la demande des communes et uniquement si le marché locatif présente certains critères.

Considéré comme une concurrence déloyale des hôteliers et des agences spécialisées en location de vacances, augmentant les prix de ventes et de locations des appartements dans certaines villes, ce type de location pose également des difficultés aux services fiscaux dans le recouvrement de l'impôt, faute de déclaration des loueurs.
La loi rend obligatoire l'indication de ce numéro sur toutes les annonces de location. Elle prévoit que lorsque le logement mis en location est la résidence principale de l'annonceur, les sites doivent mettre en place un décompte du nombre de nuitées louées par leur intermédiaire et bloquer les annonces au-delà de 120 jours par an.

Les sanctions sont lourdes : une amende maximum de 5 000 euros en l'absence de numéro d'enregistrement et de 10 000 euros lorsque le logement est loué plus de 120 jours par an. Les sites Internet encourent une amende maximale de 12 500 euros par logement en l'absence de mention de ce numéro sur les annonces. En cas de refus de bloquer les annonces au-delà de 120 jours par an ou de transmettre aux villes le décompte des nuitées réservées par leur intermédiaire, ils s'exposent à une amende maximum de 50 000 euros par logement.

Les dispositions en matière de gestion locative sont applicables depuis la parution du texte.

L'ACTE DE CAUTIONNEMENT :

Réclamée depuis de nombreuses années par nos syndicats et enfin obtenue, la fin de l'inscription de la mention manuscrite du cautionnaire, qui permettra plus de flexibilité dans l'établissement des contrats de location. Simplification de l'acte de cautionnement prévu par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Rappelons que jusqu'à la publication de la loi ELAN, la personne physique qui se portait caution devait faire précéder sa signature :

• De la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location.
• De la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ;
• De la reproduction manuscrite d'un alinéa de l'article 22-1 relatif à la durée de l'engagement de cautionnement.    Ces formalités étaient prescrites à peine de nullité du cautionnement et le demeurent pour les actes de cautionnement signés jusqu'au 24 novembre 2018.

La loi ELAN supprime l'ensemble de ces mentions manuscrites. Comme auparavant, le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Autrement exprimé, toutes les mentions manuscrites qui étaient exigées des personnes physiques qui se portaient caution sont remplacées, pour les actes conclus depuis le 25 novembre 2018, par des mentions expresses.

ATTENTION :  l'article 1175 2°du Code civil interdit la signature électronique pour les sûretés personnelles et donc pour les actes de caution solidaire.