Actualités copropriété

La loi LOM (n°2019-1428 du 24 décembre 2019 d'orientation des mobilités)

Comprend des dispositions relatives à la recharge des véhicules électriques ou hybrides dans les copropriétés. Des dispositions concernent le vote des travaux permettant la recharge des véhicules électriques ou hybrides et sont applicables aux assemblées convoquées à compter du 1^er mars 2020.

Les obligations du syndic : Inscrire à l'ordre du jour de l'AG la question des travaux avec : 

• le détail des travaux à réaliser
• les devis et les plans de financement élaborés à cet effet
• le cas échéant, le projet de contrat fixant les conditions de gestion du réseau électrique modifié
• l'étude portant sur l'adéquation des installations électriques existantes aux équipements de recharge prévue à l'art. 24-5 III.

Le droit à la prise en copropriété a été récemment révisé et assoupli le 1^er janvier 2021. Ce droit permet à tout conducteur de véhicule électrique vivant en copropriété de solliciter la mise en place d'un dispositif de recharge sur sa place de parking privée, à ses frais. Si, en principe, le syndic de copropriété ne peut s'opposer à une requête formulée en bonne et due forme, deux motifs sont toutefois opposables. Découvrons les spécificités du droit à la prise en copropriété et les moyens de le faire valoir en toute légalité.

Qu'est-ce que le droit à la prise en copropriété ?

Le droit à la prise en copropriété est un dispositif issu du décret du 25 juillet 2011 et assoupli le 1^er janvier 2021 qui permet aux propriétaires, aux locataires et aux occupants d'une place de parking d'installer une borne ou une prise de recharge individuelle pour véhicule électrique à leurs frais. Ce droit à la prise en copropriété concerne tous les emplacements de stationnement, qu'ils soient en intérieur ou en extérieur, ouverts ou fermés, au sein de la copropriété.

Dans ce cadre, le syndic de copropriété dispose d'un délai de trois mois pour s'opposer aux travaux d'installation après réception de la demande écrite du copropriétaire, et ce dernier peut commencer les travaux d'installation dans un délai de trois mois après accord ou silence du syndic. À noter que ces délais ont été raccourcis puisqu'ils étaient auparavant de six mois.

Une fois l'accord établi, le syndic doit permettre à l'installateur agréé du dispositif de recharge d'accéder aux locaux techniques afin d'étudier la conception électrique et de proposer un devis au copropriétaire demandeur. Il est à noter que ce type d'installation prévoit la mise en place d'un dispositif de comptage individuel de la consommation électrique prévu à l'utilisation de la borne ou de la prise de recharge, car seul le propriétaire de cette installation sera chargé de payer cette consommation électrique spécifique.

Dans la majorité des cas en effet, le raccordement électrique de la borne ou de la prise de recharge pour véhicule électrique est effectué sur le compteur électrique des parties communes. Il est alors nécessaire de mettre en place un compteur individuel pour permettre de mesurer les consommations électriques liées à cette utilisation spécifique. Il n'est pas obligatoire de souscrire un abonnement de service spécifique, mais le sous-comptage individuel est en revanche exigé.

Comment faire valoir son droit à la prise en copropriété ?

Formuler sa demande

Si vous souhaitez faire valoir votre droit à la prise en copropriété, la démarche à suivre est simple.

• En tant que demandeur, vous devez informer le syndic de copropriété de votre projet d'installation d'une borne ou d'une prise de recharge pour véhicule électrique sur votre place de parking. Cette première demande peut être orale pour faciliter vos démarches et permettre un accès aux installations électriques en place au futur installateur potentiel du dispositif.
• Il vous faut ensuite impérativement effectuer une même demande par écrit et l'adresser au même destinataire par courrier recommandé avec accusé de réception. Votre courrier doit idéalement par ailleurs demander à ce que votre projet soit inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale de copropriété.
• En outre, vous devez adresser au destinataire de votre courrier un dossier technique qui présente un schéma d'implantation de votre projet et une description détaillée des travaux à effectuer. Ces documents ne pourront vous être fournis que par un professionnel de l'installation des bornes de recharge en copropriété.

Une opposition est-elle possible ?

Par définition, le droit à la prise ne peut être refusé au demandeur qui en sollicite la requête dans le respect des démarches à effectuer. Il est préférable que le projet soit présenté lors de l'assemblée générale de copropriété, mais il n'est soumis à aucun vote, ce qui ne lui voue qu'un titre informatif. Même si le refus n'est pas envisagé, rien ne vous empêche de bien informer votre voisinage pour éviter toute mésentente par la suite. Néanmoins, il faut savoir que dans les faits, le syndic de copropriété dispose de deux motifs légaux pour s'opposer à votre projet :

• la préexistence d'une borne ou d'une prise de recharge,
• la décision de mettre en place une solution de recharge commune ou collective.

Si le syndic de copropriété entend vous refuser votre projet en vertu de l'un de ces motifs, il dispose de trois mois pour le faire savoir à la réception de votre courrier de demande. Passé ce délai de trois mois et sans réponse du syndic, vous êtes en droit de commencer vos travaux d'installation.

Comment anticiper ? 

Pour éviter :

>> De travailler en urgence, tant du côté de l'administrateur de biens que celui de votre prestataire installateur de bornes

>> D'être contraint d'organiser des assemblées générales extraordinaires

>> De profiter des subventions encore existantes, qui encouragent l'installation des bornes de recharge

Votre Syndic NEYRAT IMMOBILIER a créé un partenariat avec WAAT.

WAAT a mis au point LA solution de bornes de recharge pour les véhicules électriques, clé en main, pérenne, connectée, évolutive et respectant rigoureusement les normes et les règles de sécurité.

-Marlène LOUIS, Responsable Pôle Syndic



Si vous êtes imposé selon le régime réel, vous pouvez déduire les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, que vous avez supportées, diminuées du montant des provisions déduites l'année précédente qui correspondent à des charges non déductibles, ou récupérables auprès des locataires.

Si le logement que vous donnez en location est situé dans un immeuble en copropriété, indiquez ligne 229 de la 2044 (ou 230 de la 2044-SPE) le montant des provisions que vous avez versées au syndic au cours de l'année d'imposition (provisions pour charges générales de copropriété, provisions votées en assemblée générale). Cette déduction globale est obligatoire même si vous connaissez la ventilation exacte de vos charges à la date de souscription de votre déclaration de revenus fonciers.

Seules sont déductibles les provisions pour dépenses suivantes comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété :
• dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble ;
• dépenses pour travaux qui n'ont pas à figurer dans le budget prévisionnel et dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État (décret n° 2004-479 du 27-05-2004).

Les provisions spéciales destinées à faire face à des travaux non encore décidés par l'assemblée générale ne sont pas concernées. Les dépenses ayant donné lieu à ces provisions spécifiques continuent à être déduites dans les conditions de droit commun, c'est-à-dire à la date de leur paiement si elles présentent le caractère de charges déductibles.

À noter : les dépenses déduites des revenus fonciers au titre des provisions pour charges ne doivent pas être indiquées dans une autre rubrique de charges (notamment, dépenses de réparation, d'amélioration et d'entretien).

Après l'arrêté des comptes de la copropriété, présenté en assemblée générale, vous devez régulariser, ligne 230 de la 2044 (ou 231 de la 2044-SPE), les provisions pour
charges de copropriété que vous avez déduites au titre de l'année précédente pour leur montant total.

En effet, seules les charges effectivement déductibles, pour leur montant réel, et vous incombant de droit doivent être prises en compte pour la détermination de votre revenu foncier net taxable. Vous devez donc réintégrer à votre revenu imposable de l'année N, la fraction des provisions déduites au titre de l'année N-1 correspondant à:
• des charges non déductibles ;
• des charges récupérables sur les locataires ;
• l'éventuel solde positif résultant de l'approbation des comptes de l'année N-1. Vous êtes dans une situation de solde positif si le montant des provisions pour charges payées en N-1 est supérieur au montant des charges réellement payées à la clôture des comptes.

En conclusion, il convient de déclarer l'année N uniquement les montants réglés sur l'année N-1. La répartition de l'exercice arrivant toujours sur l'année N+1 n'est à déclarer que l'année N+2.

comptes au 31/12/18, AG approuvant les comptes en juin 2019. En 2019, vous déclarez les provisions appelées sur 2018 ainsi que le solde de charges du 31/12/2017. En 2020, vous déclarerez le solde de charges du 31/12/18 et vos provisions de 2019.

Source: impots.gouv.fr

La loi ELAN, publiée au Journal officiel le 24 novembre 2018, vient modifier certains mécanismes du droit de la copropriété.
La loi Elan vise à «faciliter la construction de nouveaux logements et de protéger les plus fragiles».

En matière de copropriété, en voici les principales modifications/ précisions :
> Précision de la notion de lot et définition du lot transitoire.
> Précision du contexte d'application du statut de la copropriété des immeubles existants et des immeubles neufs et introduction du principe de présomption de parties communes pour tout élément incorporé aux parties communes.
> Consécration du droit d'affichage et du droit de construire comme nouveaux droits accessoires aux parties communes.
> Consécration des notions de parties communes spéciales générant la création de charges communes spéciales et de parties communes à jouissance exclusive, si leur mention est inscrite au règlement de copropriété.
> Extension du domaine des astreintes mises à la charge d'un copropriétaire pour non réalisation de travaux ordonnés pour immeubles insalubres ou supprimant un risque d'exposition au plomb.
> L'affectation du fonds travaux doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales.
> Possibilité de participer aux assemblées par visioconférence ou tout moyen de communication électronique permettant l'identification du participant.
> Possibilité de voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée avec un formulaire normalisé.

> Fixation de la liste des documents devant figurer a minima dans l'Extranet de copropriété.
> Obligation pour le syndic de signaler au Procureur de la République les infractions relatives à l'habitat indigne, insalubre et menaçant ruine ou la non-conformité aux prescriptions d'une commission de sécurité incendie.
> Extension de la déchéance du terme pour le recouvrement des charges impayées.
> Augmentation de 5 à 10 % du pourcentage maximal des voix du syndicat qu'un copropriétaire peut détenir au-delà de 3 pouvoirs.
> Consécration du principe de substituabilité d'un pourvoir nominatif en assemblée, sauf interdiction expresse.
> L'autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes est accordée aux polices municipales et aux services municipaux ou départementaux du logement.
> Le délai de prescription des actions personnelles des copropriétaires (entre eux ou envers le syndicat) est porté de 10 à 5 ans et le délai de notification du procès-verbal est porté de 2 à 1 mois.

Certains nombres de ces textes sont en attente de leurs ordonnances. Votre gestionnaire vous tiendra évidemment informés au fur et à mesure des évolutions.