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Comment réussir votre investissement locatif ?

Vous êtes décidé(e) à vous lancer dans l'investissement locatif mais vous n'y connaissez pas grand chose. Pour réaliser ce projet d'investissement que ce soit en Saône et Loire, en Côte d'Or ou dans le Var, nos agences immobilières en Bourgogne, Saint-Raphaël et Callian vous donnent quelques conseils pour réussir au mieux cette nouvelle aventure immobilière.

Evaluez votre capacité d'investissement

Comme pour tout achat immobilier, la première chose à faire c'est d'évaluer votre capacité d'achat, d'investissement ... Ce qui va vous permettre de définir le budget, le type de bien et l'endroit recherché. Si vous avez besoin d'un prêt immobilier, prenez rendez-vous avec votre banque ou avec un courtier immobilier afin de connaître votre capacité d'emprunt.

Choisissez le secteur géographique pour investir dans l'immobilier

Pour un investissement locatif réussi, pensez à investir dans une ville ou un quartier qui attireront les candidats. Penchez pour un quartier dont les commodités sont nombreuses et variées : écoles, commerces, transports, lieux de loisirs ... Par exemple, si vous optez pour un studio, vous risquez d'attirer les étudiants, rapprochez-vous d'un centre-ville mais si vous optez pour un 3 pièces, vous avez plus de chances d'accueillir une famille, dans ce cas rapprochez-vous des établissements scolaires, parcs ... Si vous désirez investir et que vous connaissez déjà vos critères de recherche, pensez à créer un compte ma recherche pour recevoir les nouveautés en avant-première !

Pensez à la défiscalisation avant la rentabilisation

Un investissement immobilier prend de la valeur le plus généralement sur le long terme donc il est préférable de pense d'abord à un dispositif de défiscalisation qui vous permettra de payer moins d'impôts. Il y a le dispositif Pinel qui vous permet de déduire une partie des impôts sur 6.9 ou 12 ans bien qu'il faut respect un plafond de revenus. Il y a également le dispositif Malraux qui concerne les immeubles anciens.

Faites appel à un agent immobilier pour la gestion locative

Dès lors que vous avez acheté votre bien, il y a encore du travail. Il va falloir publier une annonce pour trouver votre locataire, recueillir les candidatures, sélectionner le locataire, réaliser l'état des lieux d'entrée puis de sortie, gérer la perception des loyers, l'émission des quittances ... Cela nécessite beaucoup de temps et de connaissance, pensez donc à déléguer la gestion locative à notre agence immobilière à Chalon-sur-Saône, Neyrat Immobilier, spécialiste de la gestion locative en Bourgogne.

Souscrivez une garantie locative pour sécuriser votre investissement

Cela n'est pas obligatoire mais il est vivement conseille de souscrire une garantie locative auprès d'une compagnie d'assurance qui a pour objectif de garantir le versement des loyers de votre bien immobilier. Imaginons le locataire n'est plus en capacité de vous payer les loyers, cela risque de vous mettre en difficulté pour payer vos mensualités, cette garantie va donc se substituer au locataire en cas d'impayés et vous percevrez quand même les loyers qu'il ne verse plus. Il faut compter environ 2 à 3% du montant des loyers que vous encaissez pour cette garantie.

Pour un investissement locatif, recherchez plutôt un logement de petite surface, fonctionnel et dont le style et la décoration sont neutres pour plaire à un plus grand nombre de personnes.

Consultez tous nos biens proposés pour un investissement sur la Bourgogne Consultez tous nos biens proposés pour un investissement dans le Var (Fréjus, Saint-Raphaël ...)

Lorsque l'on souhaite investir dans l'immobilier, on pense à l'achat d'un appartement ou d'une maison mais d'autres alternatives sont envisageables avec un budget moindre. Parmi ces alternatives, l'investissement d'une place de parking, d'un garage ou d'un box peut s'avérer très rentable.

Il s'agit d'un bien facile à gérer et sans entretien spécifique hormis un petit coup de peinture pour le remettre au propre. Les risques de dégradation sont plus faibles qu'un logement et les charges sont moins élevées qu'un logement. Les loyers ne sont pas plafonnés et en cas de non-paiement des loyers, le propriétaire peut rompre le bail car une place de parking est régie par le Code Civil et non pas par le Code de l'Habitation.

L'investissement dans une ou plusieurs de places de parking est une bonne option en termes de rentabilité et de facilité de gestion, c'est une alternative à étudier attentivement car elle présente plus d'avantages que d'inconvénients.

Consultez tous les parkings, garages à vendre à Chalon-sur-Saône Consultez les parkings à vendre à Saint-Raphaël 

Ce qu'il faut savoir avant d'acheter votre résidence secondaire ?

Vous rêvez d'un pied à terre au bord de la mer dans le Sud de la France, dans le Var ou dans un village perché du Pays de Fayence ? Notre agence immobilière de Saint-Raphaël et notre agence immobilière de Callian vous donnent quelques conseils.

Les frais liés à votre résidence secondaire

Il faut penser à tous les frais engendrés : l'emprunt, taxes locales, assurance, charges de copropriété, entretien, ... Une option s'offre à vous, c'est de louer votre bien pendant vos absences. Il est aussi envisageable de rester locataire de votre résidence principale et d'investir dans une maison à l'autre bout de la France, dans la perspective d'y habiter après la retraite. 

Pleine propriété ou location

La formule la plus simple est celle de la location meublée si vous n'occupez pas souvent le logement, cela permet d'accélérer l'amortissement de votre achat. Si vous n'avez pas la possibilité de recevoir les locataires, vous pouvez vous rapprocher d'une personne de confiance ou d'un agent immobilier pour gérer votre location. 

Consultez tous nos biens dans le Var                Consultez tous nos biens dans le Pays de Fayence

Lorsque vous achetez une maison ou un terrain, une servitude de passage ou droit de passage peut être nécessaire pour vous permettre d'accéder à votre propriété. Les règles de circulation varient selon si le terrain est enclavé ou seulement difficile d'accès.

Propriétaire d'un terrain ou d'une maison enclavée, la loi vous autorise un droit de passage sur une propriété voisine.

Il s'agit de ce que l'on appelle une « servitude légale ». Votre voisin n'a pas à vous donner son accord.

Vous devez saisir le juge du tribunal de grande instance s'il ne veut pas reconnaître votre droit de passage.

La loi vous autorise donc à passer sur le terrain de votre voisin si votre maison est enclavée, mais sous certaines conditions :

-Vous devez prendre le passage le plus court par rapport à la voie publique.

-Vous devez passer par l'endroit le moins dommageable pour votre voisin.

-Vous devez lui verser une indemnité proportionnée au dommage occasionné par le passage (bruit ou tout autre préjudice). L'indemnité est déterminée à l'amiable ou par le juge du tribunal de grande instance.

Si votre propriété est difficile d'accès, vous devez avoir l'accord du voisin pour circuler sur son chemin. Il s'agit d'une « servitude conventionnelle ». Vous devez lui verser une indemnité, librement fixée entre vous.

Vous pouvez saisir le juge du tribunal de grande instance en l'absence d'accord amiable.

La création d'une route peut, par exemple, mettre fin à un droit de passage.

De plus, le tribunal de grande instance peut être saisi pour annuler un droit de passage quand celui-ci, né d'un accord amiable, n'a pas été utilisé pendant 30 ans. Il faut apporter la preuve que celui-ci n'est plus utilisé (témoignages, constat d'huissier, etc.).

Source : Service-public.fr

Il faut savoir que les contrats proposés par les banques sont des contrats mutualisés (ou encore « de groupe » ou « collectifs »). Ils reposent sur le principe de la mutualisation des risques, aussi les garanties, tout comme les tarifs, sont standardisés, ce qui peut ne pas convenir à tous les profils d'emprunteurs.

La loi Lagarde ayant eu pour effet de libéraliser la concurrence sur le marché de l'assurance emprunteur, les consommateurs sont les premiers à être favorisés par la diversité des contrats, l'ajout de nouvelles options et l'application de tarifs plus attractifs.

En ayant la possibilité de choisir un contrat d'assurance- crédit individualisé, les emprunteurs bénéficient d'un double avantage :
• Ils choisissent la garantie dont ils ont besoin en fonction de leur âge, leur sexe, leur état de santé, leur situation familiale, leur lieu de résidence, leurs professions et activités extraprofessionnelles, etc...

• Ils peuvent négocier de meilleurs prix et réaliser ainsi de substantielles économies ; La cotisation de l'assurance est réévaluée en permanence en fonction du capital restant dû (le montant du prêt qu'il reste à rembourser) et diminue donc régulièrement, alors qu'avec le contrat de groupe de la banque, cette prime est fixe et immuable durant toute la durée du prêt. En dépit de ces dispositions réglementaires, les contrats collectifs des banques continuent de représenter la majorité (80 %) des contrats d'assurance emprunteur distribués.
Source:meilleurtaux.com

Acheter un bien immobilier, c'est s'engager sur de gros montants, parfois pour de nombreuses années. Même s'il a un coup de cœur, l'acquéreur ne doit pas occulter les vérifications indispensables. Avant de signer ou même de se plonger dans les petites annonces ou de courir chez l'agent immobilier du coin, tout ce qu'il faut savoir pour mettre les chances de son côté et réussir son acquisition.

1. Définir ses besoins et évaluer son budget
Avant de commencer toute prospection, mieux vaut définir avec précision ce dont on a besoin en termes de surface minimum, de nombre de pièces et de prestations. Et vérifier que ces critères correspondent à son budget. Les simulateurs en ligne des banques et courtiers immobiliers sont aujourd'hui suffisamment nombreux pour évaluer son pouvoir d'achat. Une visite à la banque peut aider pour affiner le budget et s'informer sur les prêts aidés.

2. Lister les critères prioritaires
Lister les critères prioritaires auxquels vous ne dérogerez pas
: le quartier, le nombre de pièces, la surface, un immeuble avec un ascenseur, une terrasse ? « Certains privilégient en plus la proximité des écoles, des commerces et des transports ».

3. Connaître le prix de marché
Scruter les annonces en ligne et mettre en place des alertes pour s'informer en temps réel. Certaines plates-formes (MeilleursAgents. com, Drimki.fr) donnent des fourchettes de prix à l'adresse et à la rue près. Les prix de dernières ventes sont aussi consultables sur le site Immobilier.notaires.fr.

4. Décrypter les diagnostics immobiliers
Plusieurs diagnostics immobiliers (obligatoires) vous informent sur l'état général du bien (amiante, plomb, etc.). « Mieux vaut les lire et, si besoin, se les faire expliquer par un agent immobilier », conseille Éric Allouche, directeur exécutif d'Era France. Ces documents ne sont qu'informatifs, ils n'obligent pas le vendeur à effectuer des travaux.

5. Découvrir le quartier
Une balade dans le quartier à différents moments de la journée, en semaine et le week-end permet de sentir l'ambiance et de discuter avec les riverains. C'est en revenant plusieurs fois que d'éventuelles nuisances sonores (bars, circulation) et/ou olfactives (restaurants) peuvent être repérées.

6. Se renseigner sur les impôts locaux
Même si l'exonération de la taxe d'habitation est annoncée, elle ne concernera pas tout le monde. Et la taxe foncière subsistera en tout cas. Son niveau peut varier sensiblement entre communes limitrophes.

7. S'informer sur la copropriété et les charges
Il faut connaître le montant des charges courantes et s'informer sur les gros travaux réalisés, votés ou envisagés. Le syndic doit fournir un état daté, qui dresse un état des lieux financiers de la copropriété.

8. Discuter des détails
Par exemple, il faut discuter avec le vendeur du désencombrement des annexes (cave, grenier, etc.). « N'oubliez pas de mentionner dans le compromis de vente les équipements qui resteront », conseille Christine Fumagalli, directrice des agences AD Immobilier à Paris 14e.

9. Tenter la négociation
Ce jeu va dépendre de l'état du marché immobilier à l'instant T. Si à Lille, Marseille ou Montpellier, la négociation est envisageable, c'est beaucoup moins vrai à Paris.

10. Penser au délai de rétractation
A compter de la signature du compromis de vente, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours. N'hésitez pas à l'utiliser si vous regrettez votre choix.

Source : patrimoine.lesechos.fr