Actualités Location - Gestion

Les dispositions en matière de gestion locative sont applicables depuis la parution du texte.

L'ACTE DE CAUTIONNEMENT :

Réclamée depuis de nombreuses années par nos syndicats et enfin obtenue, la fin de l'inscription de la mention manuscrite du cautionnaire, qui permettra plus de flexibilité dans l'établissement des contrats de location. Simplification de l'acte de cautionnement prévu par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Rappelons que jusqu'à la publication de la loi ELAN, la personne physique qui se portait caution devait faire précéder sa signature :

• De la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location.
• De la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ;
• De la reproduction manuscrite d'un alinéa de l'article 22-1 relatif à la durée de l'engagement de cautionnement.    Ces formalités étaient prescrites à peine de nullité du cautionnement et le demeurent pour les actes de cautionnement signés jusqu'au 24 novembre 2018.

La loi ELAN supprime l'ensemble de ces mentions manuscrites. Comme auparavant, le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Autrement exprimé, toutes les mentions manuscrites qui étaient exigées des personnes physiques qui se portaient caution sont remplacées, pour les actes conclus depuis le 25 novembre 2018, par des mentions expresses.

ATTENTION :  l'article 1175 2°du Code civil interdit la signature électronique pour les sûretés personnelles et donc pour les actes de caution solidaire. 

Lorsque l'heure de remplir votre déclaration d'impôts arrive, deux solutions s'offrent à vous  : vous pouvez opter soit pour la déclaration au micro-foncier avec un abattement forfaitaire sur vos dépenses, ou  déclarer au réel.  La solution la plus simple reste bien entendu le régime du micro-foncier qui évite des longs calculs, mais cette option n'est pas toujours la plus avantageuse, en particulier les premières années de votre investissement locatif, puisqu'il s'agit de celle qui engendre généralement les plus lourdes dépenses. En effet, pour que le régime du micro-foncier soit le plus avantageux, il faut que les charges liées à votre investissement soient inférieures à 30 % du montant des loyers. Or, lorsque vous cumulez les intérêts d'emprunt, les travaux de rénovation et toutes les charges d'acquisition et de gestion du bien, le montant s'élève généralement à plus de 30 %. La déclaration au réel s'avère alors plus intéressante car elle vous permet de créer un déficit foncier.

Bon à savoir:
Si vous n'avez pas consommé la totalité des intérêts d'emprunt sur une année, vous avez la possibilité de les reporter sur les années suivantes sur votre déclaration d'impôts.

Prêt immobilier :

Les taux d'intérêt ayant considérablement baissé ces dernières années, il peut être intéressant de prendre rendez-vous avec votre banquier pour  renégocier votre prêt immobilier afin de profiter de taux plus faibles. Cela vous permettra ainsi de baisser les mensualités ou de raccourcir la durée du prêt.

Assurances :

En tant que propriétaire bailleur, vous cumulez certaines assurances parmi lesquelles l'assurance du prêt, l'assurance habitation non occupant voire l'assurance loyers impayés. N'hésitez pas à faire jouer la concurrence chaque année, comparez, calculez et demandez une renégociation de vos cotisations dès que vous vous apercevez qu'une offre est plus intéressante ailleurs, ou changez de compagnie d'assurance. Toutes ces économies cumulées vous permettront de voir votre rendement locatif augmenter.

Si vous avez investi dans un logement en copropriété, gare aux charges communes ! Si certaines sont incontournables, d'autres peuvent être modulées et optimisées. C'est le cas pour le chauffage en particulier, puisque vous pouvez réaliser des travaux afin d'équiper le logement d'un système individualisé qui vous permettra d'avoir une  meilleure visibilité  concernant la consommation de vos locataires, et de réaliser à termes des économies.

Un logement en bon état est un logement qui vous coûte moins cher en réparations courantes et qui vous permet d'augmenter le montant
du loyer. Alors n'attendez pas pour réaliser des travaux de rénovation, faites en sorte que le logement soit moderne et confortable, afin de susciter l'intérêt des candidats à la location. Sans compter que vous pourrez déduire le montant des travaux de vos revenus pour créer un déficit foncier.

Conseil
Si vous souhaitez effectuer des travaux de rénovation dans votre logement, sachez que de nombreuses aides sont proposées et peuvent vous permettre de financer presque entièrement vos travaux. C'est le cas notamment du crédit d'impôt.

Le parking :

Si vous avez investi par exemple dans le cadre de la loi Pinel avec un plafond de loyers, il peut être intéressant que la location du parking fasse l'objet d'un bail indépendant de celui du logement. En effet, investir en  loi Pinel  présente des avantages indiscutables, mais durant quelques années, le rendement locatif n'est pas à son maximum car les loyers sont plafonnés en-dessous de ceux du marché. Or, le loyer du parking n'entre pas dans le calcul du plafond du loyer, ce qui signifie que rédiger un bail pour la location du bien et un bail pour la location du parking vous permettra de gonfler un peu vos revenus.

Location meublée ou la colocation :

Les loyers des locations meublées sont en moyenne 20 % supérieurs à ceux des locations nues, et le rendement de 1 à 2 % plus élevé en louant votre logement en colocation. Ces deux options doivent donc être envisagées, car même si elles présentent plus de contraintes, la demande est forte et la fiscalité est particulièrement avantageuse en ce qui concerne la location meublée, puisqu'en optant pour la déclaration au réel, vous pouvez amortir les murs et les équipements du logement. La colocation, quant à elle, rencontre un succès grandissant, et plus seulement auprès des étudiants, puisque davantage de jeunes actifs se tournent également vers cette option.

Bon à savoir :

Vous êtes en droit de revaloriser le montant du loyer en vous basant sur l'indice INSEE, l'IRL. Ce montant est limité, de l'ordre de l'inflation, entre 1 et 2 %, mais cela peut vous permettre de couvrir la hausse des charges qui est du même ordre et de maintenir votre rendement.

Le cabinet NEYRAT met en place des Solutions pour ses bailleurs.

Comme on pouvait s'y attendre, la crise économique n'a pas épargné les locataires. Le nombre d'impayés de loyer a bondi en France d'au moins 30% en 5 ans.
Les impayés toucheraient aujourd'hui 3 à 5% du parc locatif, en parallèle leur durée a aussi explosée pour passer d'environ 6 mois en 2007 à aujourd'hui 18 mois.
Face à cette augmentation, le cabinet NEYRAT a mis en place des Solutions pour Protéger vos revenus Locatifs.

Interview :

Monsieur NEYRAT, face à la situation reprise ci-dessus, qu'avez-vous mis en place pour accompagner vos propriétaires Bailleurs ?

Bastien NEYRAT : Notre cabinet spécialiste de la gestion locative avec plus de 3 000 lots gérés met tout en oeuvre pour sélectionner au mieux les candidats locataires dès leur
entrée dans les lieux, chaque dossier est analyser de façon rigoureuse.
Malgré cette analyse poussée, nous ne pouvons garantir nos bailleurs d'accident de la vie de leur locataire au cours du bail (chômage, maladie, divorce,…).

Qu'avez-vous donc mis en place ?

BN : Nous ne sommes aperçus que les garants considères autrefois comme sécurisant connaissent aujourd'hui eux aussi des accidents de la vie.
Face à cette situation, nous avons donc fait le choix d'accompagner nos mandants dans la couverture d'assurance loyers Impayés.
Nous avons donc sélectionné sur le marché le contrat permettant à nos bailleurs d'être le mieux sécurisé en termes de garantie et de suivi en cas de sinistre.

Combien coûte cette garantie et que couvre t elle ?

BN : Cette garantie sur le loyer moyen de notre portefeuille coute seulement 12, 50€ /mois (0.40cts/jour) à nos mandants quant un sinistre moyen entre les frais de Procédure et les impayés représente 8 000€ par an.
Cette garantie est en plus déductible à 100% des revenus Fonciers. Ce contrat couvre nos bailleurs jusqu'à 90 000€ d'impayés par lot et par sinistre avec une garantie de Dégradation Immobilière de 10 000€ et une protection Juridique
couvrant tout litige avec le locataire sur des sujets autre que le loyer (récupération du bien pour vente, nuisance,..).

Comment proposer vous cette garantie ?

BN : Cette garantie est proposée systématiquement à tous nos nouveaux mandats.
Nous allons mener une action forte de sensibilisation sur notre portefeuille client en 2015 avec pour démarrage une réunion d'information spéciale Investisseur qui se déroulera au mois d'avril sur nos agences.
Malgré un travail important de précontentieux mis en place sur notre cabinet, nous souhaitons ainsi accompagné nos clients dans la sécurisation Totale de leur revenu locatif.