Les charges de copropriété 1/2

Article 14-1 (exigibilité charges courantes)
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, le budget prévisionnel.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Article 14-2 (exigibilité charges exceptionnelles)
Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée Générale.

RAPPEL :
Pour tous travaux votés en assemblée générale, il est définit une date d'exigibilité et de financement, ces dates sont inscrites dans le procès-verbal et font foi pour les comptes et les mutations (entre acquéreurs et vendeur).

Art 10 (paiement des charges)
Un copropriétaire ne pourrait s'affranchir de participer au paiement des charges au prétexte que ce dernier est vacant et/ou non utilisé. Cela serait d'ailleurs contraire au caractère contractuel du règlement de copropriété.

Il est par ailleurs jugé que le règlement des charges est dû indépendamment de la (ou non) réalisation, des travaux votés, ce qui découle, directement du caractère d'ordre public de l'article 10 de la loi.

RAPPEL :
En attendant la validation des travaux, les fonds sont encaissés sur le compte bancaire de la copropriété et sont versés au fournisseur qu'après validation des travaux avec le conseil syndical en réception de travaux. Il est également à rappeler que la responsabilité du syndic peut être engagée s'il a passé commande de travaux auprès du fournisseur, sans en détenir l'ensemble des fonds.

Art 20 (régularisation en cas de vente)
Les clauses d'un acte de vente prévoyant la répartition de la charge de travaux décidés par le syndicat entre le vendeur et l'acquéreur sont inopposables au syndicat, non partie à l'acte.
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, l'article 6-2 du décret dispose que :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, ..., incombe au vendeur.
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité.
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Ainsi le principe légal conduit à rembourser le trop perçu ou réclamer le moins perçu révélé par l'approbation des comptes postérieure à la signature de l'acte de vente, à l'acquéreur.

Par ailleurs, l'article 6-3 précise que toute convention contraire aux dispositions de l'article précité n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux.

Rappelons également que la qualité de copropriétaire ne s'acquiert visà-vis du syndicat qu'à partir du moment où le transfert de propriété a été notifié au syndic en application de l'article 6 du décret. La notification doit être faite en principe par lettre recommandée avec accusé de
réception. Une fois la notification faite, la mutation est alors opposable au syndicat des copropriétaires ce qui confère à l'acquéreur la qualité de copropriétaire à l'égard tant du syndicat que des autres copropriétaires. Par conséquent, les règles visées par l'article 6-2 précité sont celles que le syndic doit appliquer.

Mais, l'acte de vente peut cependant comporter une répartition des charges différente (notamment de celle fixée par l'article 6-2 du décret de 1967) qui, si elle n'est pas opposable au syndicat (et par voie de conséquence au syndic) en vertu de l'article 6-3 précité, devra en revanche être respectée par les parties à ce contrat c'est-à-dire par le vendeur et acquéreur.